Erfenis Advies geeft advies over het erven van een huis. Wij krijgen veel vragen over het schenken van de ouderlijke woning aan de kinderen, waarbij de ouders dan in het huis blijven wonen.  Veel mensen denken op die manier onder de heffing van erfbelasting (over de waarde van het huis) uit te kunnen komen. Maar zo gemakkelijk is dat niet. Aan het overdragen van de ouderlijke woning zitten nogal wat voor- en nadelen. Eén van de nadelen is het gevaar dat er erfbelasting verschuldigd is als de ouders tijdens hun overlijden nog in het huis wonen en zij niet tenminste een huursom aan de kinderen hebben betaald van tenminste 6% (over de WOZ waarde van het huis). Bij een te lage huurprijs of bij het voorbehoud van het gratis woongenot komt artikel 10 Successiewet om de hoek kijken. Lees meer onder fictieve verkrijgingen.

 


 

Maar nu het tarief van de overdrachtsbelasting blijvend is verlaagd naar 2% is, kan de overdracht van de woning aan de kinderen toch aantrekkelijk zijn. De ouders kunnen het huis aan de kinderen verkopen. De kinderen kunnen het geld dat zij nodig hebben voor het betalen van de koopsom (én de overdrachtsbelasting, notatiskosten, kadasterkosten) van hun ouders lenen. Dit mag geen renteloze lening zijn, omdat een renteloze lening tot een jaarlijkse fictieve schenking leidt van 6% over het geleende bedrag. Ter voorkoming van schenkbelasting kunnen ouders een niet-opeisbare lening verstrekken tegen een zakelijke rente. De ouders kunnen er voor kiezen om de lening in één keer kwijt te schelden of in gedeeltes (ieder jaar een schenking).
De ouders hebben vervolgens de keuze of zij een gratis woongenot willen hebben (vestigen van een vruchtgebruik) of dat zij huur gaan betalen aan de kinderen.
Bij een lagere huur of bij een gratis woongenot worden de kinderen bij het overlijden van hun ouders toch nog geconfronteerd met erfbelasting. Ook al is het huis al tijdens het leven van de ouders aan de kinderen overgedragen, de woning wordt door de belastingdienst bij de nalatenschap van de ouders geteld als de ouders ten tijden van hun overlijden nog in het huis wonen. Door deze “fictieve verkrijging” van artikel 10 Successiewet kan het zijn dat de kinderen toch erfbelasting verschuldigd zullen zijn over de waarde van de woning ten tijde van het overlijden. Hierbij mogen zij wel de koopsom van de woning en de betaalde overdrachtsbelasting, vermeerderd met een rente van 6% per jaar, in mindering brengen op de waarde van de fictieve verkrijging.

Als de koopsom niet is kwijtgescholden is er geen gevaar voor art 10 Successiewet niet aanwezig zolang de woning niet met 6% per jaar stijgt. Maar deze vlieger gaat niet op als de ouders de koopsom (of de woning) aan de kinderen hebben kwijtgescholden of geschonken.

 

Als de ouders tenminste 6 maanden vóór overlijden het huis hebben verlaten, dan is het gevaar van artikel 10 Successiewet niet meer aanwezig. Maar dan moet het wel heel duidelijk zijn dat de ouders niet meer in het huis woonden. Daarom wordt er in de akte van overdracht voor de zekerheid meestal de “metterwoonclausule” opgenomen. Dat houdt in dat de ouders geen recht van vruchtgebruik op het huis meer hebben zodra zij in een andere woonomgeving zijn opgenomen.


 

De keuzes tussen wel of kwijtschelden van de koopsom en tussen gratis wonen (vruchtgebruik) of tegen betaling (huur) zijn moeilijke keuzes, waarbij wij u graag helpen d.m.v. het inzichtelijk maken door berekeningen. Wij kunnen u wel alvast verklappen dat vanuit het oogpunt van besparing van belasting (estate planning) het wel aantrekkelijk is om 6% huur aan de kinderen te betalen. Hierdoor kan er vermogen aan de kinderen worden overgeheveld, zonder dat de kinderen er schenkbelasting over hoeven te betalen.

Naast  erf- en schenkbelasting moet er door de ouders en de kinderen bij de overdracht van het ouderlijk huis aan de kinderen ook rekening worden gehouden met de Inkomstenbelasting.
Door het overhevelen van het huis naar de kinderen verhuist het huis voor de toepassing van de inkomstenbelasting van box 1 bij de ouders (onbelast) naar box 3 bij de kinderen.
Zolang de ouders de koopsom nog niet helemaal aan de kinderen hebben kwijtgescholden (geschonken), hebben de ouders een vordering op de kinderen. Deze vordering op de kinderen is bij de ouders belasting in box 3, waardoor de ouders extra vermogensrendementsheffing verschuldigd zijn.


 

Een alternatief voor het overdragen van het ouderlijke huis aan de kinderen is het schenken op papier (ook wel schuldig erkennen uit vrijgevigheid). De woning blijft dan in box 1 bij de ouders en er wordt jaarlijks 6% rente over de schuldig erkende bedragen vergoed, waardoor er op die manier een stukje vermogen naar de kinderen toe gaat zonder dat zij  er schenkbelasting over verschuldigd zijn.
Zie verder:  schenking op papier.